Logement du défunt : résiliation de bail, préavis et démarches pratiques

Le logement d’un proche décédé est une question à la fois administrative et émotionnelle. Que le défunt soit locataire ou propriétaire, des démarches spécifiques s’imposent. Voici un guide pratique pour vous aider à y voir clair.

Décès d’un locataire : qui prévient le propriétaire ?

Les héritiers ou la personne en charge de la succession doivent informer le propriétaire (ou le bailleur/gestionnaire) du décès du locataire. Il n’y a pas de délai légal strict, mais il est recommandé de le faire dans les jours qui suivent le décès.

L’information se fait par courrier recommandé avec accusé de réception, accompagné d’une copie de l’acte de décès. Ce courrier vaut notification officielle et fait courir le délai de préavis.

Si le défunt vivait seul, pensez également à prévenir les voisins et le gardien de l’immeuble si applicable. Cela évite des situations désagréables (boîte aux lettres qui déborde, inquiétude du voisinage).

La résiliation du bail : préavis d’un mois

En cas de décès d’un locataire, le bail n’est pas automatiquement résilié. Ce sont les héritiers qui doivent donner congé au propriétaire.

Le préavis est d’un mois à compter de la notification du décès au propriétaire (et non trois mois comme pour un congé classique). C’est une disposition protectrice prévue par la loi du 6 juillet 1989.

Le loyer reste dû pendant la durée du préavis. Il est payé par la succession, c’est-à-dire prélevé sur les avoirs du défunt. Si les héritiers continuent à occuper le logement au-delà du préavis (par exemple pour vider les affaires), le loyer continue de courir.

Qui peut donner congé ?

• Les héritiers du défunt
• Le conjoint survivant (s’il ne souhaite pas rester dans le logement)
• Le notaire en charge de la succession
• Toute personne mandatée par les héritiers

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie versé par le défunt à l’entrée dans le logement est restitué aux héritiers, après déduction des éventuelles dettes locatives (loyers impayés, réparations locatives).

Le propriétaire dispose d’un délai de un mois (si l’état des lieux de sortie est conforme) à deux mois (si des retenues sont justifiées) pour restituer le dépôt de garantie.

Pour récupérer ce dépôt, les héritiers devront fournir au propriétaire un acte de notoriété établi par un notaire, ou — pour les successions simples ≤ 5 965 € — une attestation signée par l’ensemble des héritiers (modèle gratuit sur service-public.fr), ainsi qu’un RIB. Le « certificat d’hérédité » délivré autrefois par la mairie a été supprimé par la loi n°2015-177 du 16 février 2015 et n’est plus accepté.

Cas particulier : logement social (HLM)

En logement social, les règles sont légèrement différentes.

Le conjoint du locataire décédé, ses descendants qui vivaient dans le logement depuis au moins un an, et ses ascendants bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux. Ils deviennent automatiquement titulaires du bail.

Si aucun de ces proches ne vivait dans le logement, le bail est résilié. Les héritiers doivent en informer le bailleur social et procéder au vidage du logement.

Attention : en HLM, les conditions de ressources s’appliquent. Le nouveau titulaire du bail doit respecter les plafonds de ressources du logement social.

Le conjoint survivant peut-il rester dans le logement ?

Oui. Le conjoint survivant (marié) bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux prévu par la loi. Le bail est automatiquement transféré à son nom, dans les mêmes conditions (même loyer, même durée).

Ce droit s’applique que le conjoint soit co-titulaire du bail ou non. Il suffit qu’il vivait effectivement dans le logement au moment du décès.

Pour le partenaire de PACS, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n° 2014-366, art. 4), le transfert du bail est de plein droit, sans condition de durée de vie commune, au même titre que le conjoint marié. Pour le concubin notoire en revanche, la condition de vie commune d’au moins 1 an au moment du décès reste applicable (art. 14 loi du 6 juillet 1989). Dans tous les cas, prévenir le propriétaire avec acte de décès dans les meilleurs délais — le bail est transféré de droit, mais une notification écrite est recommandée pour éviter les litiges. Le conjoint/partenaire bénéficie également du droit de jouissance gratuite du logement pendant 1 an (art. 763 C.civ.).

Vider le logement : délais et conseils pratiques

Vider le logement d’un proche est souvent l’une des étapes les plus difficiles émotionnellement. Voici quelques repères pratiques.

Le délai : vous disposez de la durée du préavis (un mois) pour vider le logement. Si vous avez besoin de plus de temps, négociez avec le propriétaire — la plupart comprendront la situation. Sachez que le loyer reste dû tant que le logement n’est pas restitué.

Le tri des affaires : prenez le temps nécessaire. Demandez à plusieurs membres de la famille de participer, cela allège la charge émotionnelle et permet de s’assurer que rien d’important n’est jeté.

Les objets de valeur : avant de vider le logement, faites un inventaire des objets de valeur (bijoux, œuvres d’art, documents importants). Ceux-ci font partie de la succession et doivent être déclarés au notaire.

Le garde-meuble : si vous ne pouvez pas tout trier immédiatement, un garde-meuble peut être une solution temporaire. Comptez entre 50 et 200 € par mois selon le volume.

Les encombrants : la plupart des communes proposent un service de collecte des encombrants gratuit ou à faible coût. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Propriétaire décédé : que deviennent les locataires ?

Si le défunt était propriétaire-bailleur (il louait un bien), ses locataires ne sont pas impactés. Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec les héritiers, qui deviennent les nouveaux propriétaires.

Les locataires n’ont aucune démarche à faire, sauf à noter le changement de propriétaire pour le paiement des loyers. C’est aux héritiers ou au notaire de les informer des nouvelles coordonnées pour le règlement.

Le locataire ne peut pas être expulsé du fait du décès du propriétaire. Son bail continue jusqu’à son terme normal.

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